Ulkomaalaisen maanomistuksesta Thaimaasta (päivitetty 17.5.2015)
Monia Thaimaassa pitempään oleilevia ulkomaalaisia usein kiinnostaa maanomistuksen mahdollisuus täällä. Lähtökohta Thaimaan lainsäädännössä on että ulkomaalainen ei voi omistaa maata. Lainsäätäjän tavoitteita tähän periaatteeeseen on turha lähteä spekuloimaan; on vain todettava että kyseessä on Thaimaalaisten itsensä valitsemat lainsäätäjät ja heillä varmasti on ollut perustellut syyt ko. laki säätää. Samaa ulkomaalaispelkoa on Suomessakin viljelty ja pelätty venäläisten ostavan kaikki rantatontit itä-Suomesta. Eli ei tämä ajatusmalli ole ollenkaan outo muuallakaan. Jos asian moraalia lähtee ruotimaan niin voisi aina kysyä että miksi thaimaalaisilta ei ole kielletty maanomistus Suomessa tai muissa länsimaissa. Mutta tämän artikkelin tarkoitus on esittää tietoa eikä arvostella lakeja. Oleellista on muistaa että:
-Maa-aluetta ei saa ulkomaalainen omistaa. Ei henkilö eikä yritys.
-Maa-alueelle rakennetun rakennelman ulkomaalainen saa omistaa. Ihan kuten voi omistaa halkopinon tai vanhan Taunuksen. ”Maata ei - muuta kyllä.” (Tätä faktaa käytetään condominium -tyylisten asunto-osakeyhtiöitten hallinnassa. Tosin näissäkin usein as.oy. omistaa myös alla olevan maan ja silloin taas ollaan kikkailemassa prosenttien kanssa. Lue edempää.)
On kuitenkin olemassa yleisessä tiedossa olevia tapoja hallita maata erilaisten järjestelyjen kautta:
1. Vaihtaa kansalaisuutensa thaiksi. Tähän tosin aika harva ryhtyy pelkästään maanomistuksen takia. Varsinkaan länsimainen. Suurin halu tähän vaihtoehtoon löytynee rajanaapureitten kansalaisilta.
2. Hankkia maa hallintaansa perustamalla thaimaalainen yritys; private limited company. Tämä tarkoittaa että perustetaan yritys jossa ulkomainen omistussuhde on 39% osakkeista. Thaimaan laki edellyttää että 51% osakkeista on Thaimaalaisessa omistuksessa. Kuitenkin yhtiö, jossa ulkomainen omistussuhde on yli 40%, ja joka ostaa maata omistukseensa, joutuu maanomistuslakia (Luku 74, maanomistulaki; Land Code) valvovan ja säätelevän viranomaisen (Central Land Office) tutkinnan kohteeksi, jotta määritetään onko ko. yritys perustettu vain kiertämään maanomistuslakia. Tästä syystä siis 61% osakkeista on syytä olla Thaimaalaisessa omistuksessa. Thaimaalaiset omistajat voivat myöntää peruuttamattoman oikeuden päätösvaltaansa ulkomaisille omistajille. Eli tällöin selusta on turvattu ja ulkomaisilla omistajilla on täydellinen päätösvalta yrityksessä. Lisäturvaa asioihin saa henkilökohtaisilla lainajärjestelyillä, rekisteröidyillä velkakirjoilla, tai vuokraamalla itselleen maalle rakennetun rakennuksen pitkällä sopimuksella, jne. (Asioissa on erittäin monta ja monisäikeistä yksityiskohtaa ja näihin syvemmin perehtyvän onkin syytä ottaa avukseen asiansa osaava lakiasiaintoimisto. Tässä kohtaa ei ole kovin suurta järkeä yrittää säästää lakimiehen palkkioissa...) On syytä muistaa että on lainvastaista perustaa yritys vain ja ainoastaan maanomistusta varten. Eli jotta asia ei kariudu onnettomasti, pitää järjestää yritykselle jotain toimintaa. Esimerkiksi ko. maa-alueen vuokrausta itsellesi. Tämä tarkoittaa että yrityksellä on todistettavia tuloja ja menoja ja se maksaa veronsa. (On myös syytä muistaa että kaikki yli kolmen vuoden vuokrasopimukset on rekisteröitävä maarekisteriin.)
3. Olemalla pääsijoittaja uudessa vientiin keskittyvässä, sijoitusviraston (BOI; Board of Investments) hyväksymässä yrityksessä. (Tämän hetkinen maksimi maanomistus tätä kautta on 1 rai, eli 1600 neliömetriä.)
4. Tekemällä hyväksytyn yli 40 miljoonan Bahtin sijoituksen joka pidetään sijoitettuna vaadittu määrä vuosia. (Myös tässä on rajoitus korkeintaan yhden rain omistukseen.)
5. Hankkimalla maa thaimaalaisen henkilön nimiin joka vuokraa maan sinulle tavallisesti 30 vuoden sopimuksella (residential; asuintarkoitukseen) ja järjestää tähän sopimukseen ennakkoon optio uusinnasta samoin ehdoin toiseksi 30-vuotis kaudeksi. (Näitä optiota voi olla useampiakin ja jokainen 30 vuotta mutta nämä optiot ovat kahdenvälisiä sopimuksia eli niitten varaan voi laskea vain jos vuokralleantaja tulee varmuudella olemaan sekä maan omistaja, että hyvissä sielun ja ruumiin voimissa sitten 30:n vuoden päästä... Tämä vuokrasopimus pitää rekisteröidä maarekisteriviranomaisella ollakseen lainvoimainen. Tässä vaihtoehdossa kannattaa myös reksiteröidä optio jonka mukaan ulkomaalaisella on oikeus ostaa ko. maa-ala mikäli laki sen myöhemmin sallii. Tämän vaihtoehdon huono puoli on että olet vain vuokralainen etkä siis voi myydä vuokraisäntäsi omaisuutta ilman hänen suostumustaan. Olet tosin turvassa koko vuokrajakson ja sinua ei saada juuri millään siltä vuokramaaltasi pois. Ainoa keino on että maanomistaja voi haastaa sinut oikeuteen huonosta omaisuutensa hoidosta (joka voi sitten tarkoittaa ihan mitä tahansa!!!) ja tälläiset oikeusprosessit voivat viedä vuosikausia. Vuokraisäntä ei tähän ihan heppoisin perustein lähde sillä hänellä palaa rahaa PALJON tähän oikeusprosessiin eikä voitto ole mitenkään varmaa. Muista ettei tämä omistaja ole thaimaalainen aviopuolisosi sillä liiton purkamisen jälkeen lain mukaan on kaikki liiton aikana aviopuolisoiden välille tehdyt sopimukset purettavissa jomman kumman pyynnöstä. (Muutenkin heille jotka ovat omaisuutta laittamassa thaimaalaisen ystävättären/puolison/rakkaan/kullannupun omistukseen; LUE kirja nimeltä "Rahasta lähimmäistäsi". Asia on niin maailmankuulu yhtälö että siitä on kirjoitettu jopa kirjallisuutta, satoja kirjoja, kymmenillä kielillä.)
6. Usufruct Interest. Eli laillinen väliaikainen oikeus käyttää ja hyödyntää mieleisellään tavalla toisen maata, ja maalle rakennettua rakennelmaa tai muuta sellaista. Kaikenlainen maan käyttö on sallittu paitsi ei sen tuhoaminen. Hyvin lähellä edellä kuvattua vuokrasopimus vaihtoehtoa. Sellaisin eroin kuitenkin että mikäli oikeuden haltija kuolee, on omistajalla oikeus maan vapaaseen hallintaan. Eli usufruct -oikeus ei ole perittävissä. Mutta tätä oikeutta voi vapaasti käyttää esim antamalla tontti vuokralle, lain salliman maksimin mukaan 30:ksi vuodeksi, vaikka päivää ennen kuolemaasi. Eli sinun olisi syytä olla ajan hermolla ja tietää kuolemastasi paria päivää ennen jos mielit pitää hallinnan maahan sukulaistesi/tuttaviesi käsissä. (Tai sitten valmistella kassakaappiin valmiiksi valtakirjat joilla sukulaisesi voivat asian hoitaa jo sinun ollessa laatikossa.)
7. Superficies eli “pintahallinta”. Taas hyvin samanlainen kuin kohdassa 5 kerrottu vuokrahallinta. Periminen ja vapaa oikeuksien siirtäminen mahdollista. Tämä tapaus ei ole millään tapaa sidottu rakennuksiin vaan on tarkoitettu lähinnä maan hyötykäytön soveltamiseen; esim viljelemiseen. Maa tulee palauttaa alkuperäiseen kuntoonsa ennen omistajalle palauttamista.(Tässä kompastinkivi sorakeisariksi aikovalle:-)
8. Oman lukunsa muodostavat ne tarinat joissa ulkomaalainen on ostanut maata thaimaalaisen puolisonsa nimissä, ja järjestänyt puolisolta itselleen vuokrasopimuksen sekä velkakiinnityksen maahan. Näitä tarinoita on päättynyt onnellisesti ja myös hyvin usein onnettomasti. Tämä järjestely ei ihan tälläisenaan ole suositeltava mutta sitä voidaan kyllä hyvin tehokkaasti käyttää jos tämä maanomistaja ei ole puoliso, vaan esimerkiksi joku hänen sukulaisensa. On oltava tarkkana että asian tekee lain mukaisesti, ja meille näitten omistussuhteitten luominen on tuttua.
Sitten ovat ne sooloilijat, jotka eivät usko, vaan luottavat rakkauden suureen tunteeseen: Näitä tarinoita yleensä yhdistää se, että alkuvaiheessa sitä thaimaalaista puolisoa ylistetään kovin luottovarmaksi, ja muistutellaan tuttaville, ja varsinkin itselleen, sopivalla toistorytmillä että "ei se ole koskaan multa mitään vieny", ja sitten KUN asiat menevät huonosti, ei asiasta puhuta, tai korkeintaan itselleen toistellaan että "ei se ollu niin paljon mitä meni..." ja aletaan katsella uutta luottonaista baarista.
9. Elite Card -ohjelma sallii erityisoikeudella maan hallintaan Thaimaan hallituksen toimiessa takaajanasi.
Nythän tämä koko Elite Card on osoittautunut kovin tuuliviirimäiseksi, ja sen esitteli maanpaossa elävä korruptiokeisari Thaksin Shinawatra munimakseen tuotteeksi. Paljon epäselvää on Thaksinin toimissa kaiken kaikkiaan, mutta nykyään tämä Elite Card on onneksi muitten miesten käsissä. (Thaksin on siis etsintäkuulutettu kansainvälisesti ja häntä odottaa vankeustuomiot sekä pitkä nippu uusia syytteitä. Ja tämä on erittäin oikein miehelle joka huumeitten vastaisessa sodassa tapatti tuhansia ihmisiä, puhumattakaan muista rötöksistään. Näistä asioistahan ei saanut ääneen puhua muutama vuosi sitten ollenkaan...)
Todellisuudessa Elite Card omistaminen on käytännössä aivan sama asia kuin perustaa kohdassa 2 kerrottu rajavastuuyhtiö. Sillä erolla että oma yhtiö on aina oma yhtiö; Elite Card oli jonkun muun hallinnoima yhtiö jossa sinä olet vain osakkaana.
Jokainen tapaus hyvin erilainen ja vaatii ko. tapaukseen perusteellisen syventymisen. Paljon on spekuloitu sitä millaiset asemat ulkomaalaisella on tälläisissa jutuissa mahdollisen oikeuskäsittelyn kanssa. Seuraamissani tapauksissa on oikeus toiminut kansalaisuudesta riippumatta. Vuonna 1999 tuli voimaan lakimuutos joka sallii myös ulkomaalaisen kanssa avioituneen thaimaalaisen omistaa maata. Tämä oli ennen kiellettyä. Eli thaimaalainen menetti maanomistusoikeuden aviotuessaan ulkomaalaisen kanssa.
Tälläisessä tapauksessa kummatkin puolisot antavat maarekisterinpitäjälle kirjallisen julistuksen siitä, ettei ulkomaisella puolisolla ole osaa eikä arpaa maan oston rahoittamiseen, ei siitä koskaan mitään tule vaatimaan ja että se on vain ja ainoastaan thaimaalaisen puolison yksityisomaisuutta.
Maalaki on Hans Lankarille tuttua ja olemme näitten asioitten kanssa tekemisissä päivittäin. Palvelemme maa-asioissa suomalaisia asiakkaitamme selvällä suomen kielellä!
(Kirjoittaja haluaa muistuttaa että mikään tässä artikkelissa ei ole tarkoitettu opastamaan tai kehottamaan lain kiertämiseen, tai muuhun vastaavaan laittomuuteen. On olemassa lainmukaiset keinot omistaa ja hallinnoida, ja on jokaisen velvollisuus hankkia tärkeissä asioissa asiantunteva apu turvaamaan sijoituksensa.)
