Asunnon ostamisesta Thaimaasta (päivitetty 4.12.2023)
Condominium = englantia ja vastaa suomen kielessä termiä asunto-osakeyhtiö, eli yhtiö joka hallinnoi asunnoista, eli ”condoista” (l. asunnoista), muodostuvaa kokonaisuutta.)
Selvitän tässä parhaani mukaan mitä on syytä tietää ja ottaa huomioon mikäli haluaa ostaa asunto-osakkeen, eli ns. ”condon” Thaimaassa.
Lähtökohta on, että Thaimaa on moniin muihin maihin verrattuna lainsäädännön kannalta hankala ulkomaalaisomistuksen suhteen. Ja on aika realistista todeta, että Thaimaa on aika ”elävä”, monessakin asiassa eikä vähiten lainsäädännön, ja lain tulkinnan, suhteen. Eli se mitä laki sanoo tänään ei välttämättä ennusta mitään siitä mitä se sama laki kertoo huomenna. Sen takia ei ole ollenkaan liioteltua taas muistuttaa, että älä sijoita Thaimaahan yhtään enempää kuin mitä olet valmis menettämään. Tosin on myös realistista todeta että Thaimaa pelaa nappejaan kansainvälisellä näyttämöllä eikä se voi tehdä mitään rajuja ulkomaalaisomistusta heikentäviä muutoksia yhdessä yössä. Sillä olisi liian suuria vaikutuksia maan uskottavuuteen. Ja luonnollisesti jokainen asiassa toimenpiteisiin ryhtyvä ottaa avukseen puolueettoman thaimaalaisen lakiasiantoimiston tai osaavan (mm. maan kieltä osaavan!) kokeneen kiinteistönvälittäjän, eikä ala omin päin "sooloilla". Tässä kohtaa säästetty bahti voi helposti olla kuukauden päästä menetetty tuhat bahtia. Liian monta surullista esimerkkiä jo suomalaisissakin. Jos olet valmis lähtemään omistamisen tielle, niin seuraava asia, jota kannattaa tarkasti harkita on mihin kohteeseen rahasi sijoitat.
On järkevää tutustua kohteeseen aika perusteellisesti:
- pyydä omistajalta kopio asunnon omistuskirjoista kaikin osin ja käännätä ne jollekin kielelle jota ymmärrät. (Jos luotat varmasti kiinteistövälittäjääsi, ja jos hän osaa thaita lukea ja sen sinulle suomeksi kääntää, niin hänkin sen sinulle voi tehdä. Mutta ei varmaan ole haitaksi jos sen kääntää joku täysin asiasta ulkopuolinen kielenkääntäjä. Kannattaa käännättää tietenkin kaikki muutkin asian paperit sitä mukaan kun niitä alkaa kertyä. Käännökset eivät ole kalliita ja voivat säästää isolta vahingolta.) Näistä papereista selviää, kuka on oikeasti omistaja ja onko kiinteistölle asetettu jotain ehtoja tai rasitteita.
- varmista että olet tekemisissä kiinteistön oikean omistajan, tai hänen kirjallisesti valtuuttamansa asiamiehen kanssa.
- LUE kaikki asiaan liittyvät paperit ja YMMÄRRÄ ne. Liian moni allekirjoittaa ensin ja kyselee vasta sen jälkeen. Muista että Thaimaassa ei kuluttajansuoja toimi kuten Suomessa. (Mikäli kielitaitosi ei riitä jonkin asian ymmärtämiseen on tätä varten olemassa lakimiehesi joka sen sinulle selvittää selkokielellä. Takerru niihin kohtiin, jotka eivät heti mene ymmärrykseesi sillä niissä kohdin monesti on ne kuopat. Useimmiten asia on epäselvä vain koska lukija ei sitä käsitä mutta myös suuri mahdollisuus on että kirjoittaja on tahallaan asian yrittänyt ilmaista epäselvästi ja tähän epäselvyyteen on hyvä löytyä selitys ennen varausrahan maksamista. Suomalaiset ovat onneksi paljon skeptisempiä perusluonteeltaan kuin esimerkiksi pöhlöt jenkit, joihin uppoaa leveät hymyt ja kauniit sanat. Ja oma kokemukseni on että ne suomalaiset joilla on varaa asunto ostaa ovat jo kaupankäynnin suhteen ”koulunsa käyneet”, eli eivät mene kaikkein suurimpia typeryyksiä tekemään. Tämä suomalainen perusepäluuloisuus on tässä kohtaa ihan hyvästä.)
- varmista condoa ostaessasi että ulkomaalaisomistus ko. asunto-osakeyhtiössä on sallituissa rajoissa. Tämän voit tarkistaa asunto-osakeyhtiön johdolta. Myyjä ei välttämättä ole kiinnostunut sinulle totuudenmukaisesti kertomaan voitko omistaa tätä condoa, sillä hän ei ole siitä välttämättä mitenkään tietoinen. Kaupat voidaan tehdä kyllä, ja kun asuntoa maatoimistossa sinun nimiisi rekisteröidään, voi tulla ikävä stoppi ettet saa koko condoa edes nimiisi rekisteröidä koska ko. condominiumin ulkomaalaisomistuksen sallima on jo täynnä.
- käy tutustumassa asuntoon useita kertoja ja eri viikonpäivinä, eri vuorokaudenaikoina. Näin saat kuvan liikenteestä ja elämästä ympäristössä eri näkökulmista.
- selvitä yhtiövastikkeet ja mitä ne kattavat. Selvitä miten on järjestetty vartioinnin kustannukset, yhteisten tilojen hoito (allas, viheralueet, rappukäytävät, hissit, katto, piha ja paikoitusalue, jne) vakuutukset, varauloskäynnit, palontorjunta (tarkista onko sprinklerijärjestelmässä painetta... Tämä on useammiten kohta jossa alkaa mutku-mutku –selittelyä tulla johdolta. Niissä EI yleensä ole painetta. Eli sellaisella järjestemällä ei ole mitään käyttöä.)
- selvitä ajoneuvojen paikotusoikeutesi.
- selvitä miten condominiumille johtava väylä sijoittuu kenenkin maalle. (Ei olisi ensimmäinen kerta kun tontille johtava tie suljetaan koska sen tien maan omistaja alkaa rakentaa maalleen. Ns. ”pattitilanne” ja aika ostaa Taunuksen tilalle helikopteri.)
- huomioi miten ympärillä sijaitsevat rakentamattomat tontit selvästi huutavat päälleen korkeita tornitaloja; sinun parvekkeesi eteen...
Ja KAIKKEIN viisain temppu olisi jos voisit vuokrata asunnon ensin joksikin aikaa ja nähdä näin mitä oikeasti olet ostamassa. Monet murheet alkavat paljastua vasta pikkuhiljaa ja esimerkiksi enteilevä putkiremontti voi paljastua ennen ostoa. Asuessa pääset myös selville miten naapurit pitävät karaokeiltamiaan mihinkin aikaan vuorokaudesta, millainen liikenne on pahimpiin ruuhka-aikoihin talossa tai sen läheisyydessä, onko ajoneuvon paikoitus mahdollista lähistölle millään tapaa turvallisesti, alkaako katosta valua kellertävä "vesi" aina kun yläkerran naapuri käy tarpeillaan, jne, jne. Pääset myös juttusille muitten omistajien kanssa ja saat heiltä sitä kaikkein arvokkainta tietoa. On erittäin helppoa tutustua kohteeseen asumalla siinä. Tosin monikaan myyjä ei suostu antamaan asuntoa vuokralle sillä se oleellisesti sitten vaikeuttaa muille ostajaehdokkaille esittelyä. (Yksi nerokas vaihtoehto tähän on etusivallamme mainostettu vuokraostomahdollisuus jonka moneen Hans Lankarin kohteeseen saa. Tutustu ihmeessä etusivun bannerilinkistä!)
Asunnon omistajana asunto-osakeyhtiössä sinulla on oikeus päätöksentekoon yhtiökokouksissa omistamaasi osuutta vastaavalla äänimäärällä. Mikäli kohteesi on vasta rakenteilla olevassa projektissa on usein tällaisessa tapauksessa suurin osa asunnoista vielä rakennuttajan omistamia, ja enemmistön suoma äänivalta on näin rakennuttajalla ja hänelle on oikeus tehdä asioissa aika omavaltaisia päätöksiä.
Asunto-osakeyhtiöissä on rasitteena jo edellisessä artikkelissani ruodittu maanomistuslaki, joka siis määrää että missään olosuhteessa ei ulkomaalaisomistus maahan voi olla yli 49%. (Teoriassa 39% mutta käytännössä 49%. Lue artikkeli ”Ulkomaalaisen maanomistuksesta Thaimaassa”.) Tästä on ollut parikin kertaa poikkeustiloja, ja poikkeuskehityskohteita, jotka ovat sallineet suuremman omistuksen mutta tällä hetkellä tälläistä poikkeustilaa ei ole. (Edellinen päättyi huhtikuussa 2004 ja huhu kertoo että uutta olisi tulossa.) Nämä edellä mainitut poikkeustilat juontavat juurensa 1997 talouskriisistä ja IMF:n painostuksesta Thaimaan hallitusta kohtaan muuttaa maanomistuslakejaan sijoittajille houkuttelevimmiksi. Mutta tämä on irrelevanttia tämän asian tiimoilta muuten kuin ehkä siinä määrin että näitä poikkeuksia saattaa jatkossa tulla. Tästä johtuen asunto-osakeyhtiö ei voi olla ulkomaalaisomistuksessa kuin 49% ja se tarkoittaa että asunto-osakeyhtiön tontilla seisovasta töllistä pitää 51% asunnoista olla thaimaalaisomistuksessa. Monesti tilanne condominiumeissa elää koko ajan ja omistussuhteet vaihtelevat. On täysin mahdollista että sillä välin kun asiaa tutkit ja harkitset, on ulkomaalaisomistus pompannut lähelle 49% prosenttia ja et voikkaan kauppaa tehdä. Mutta tässä tulee avuksi muut omistuksen kaltaiset hallinnan mahdollisuudet ja mahdollinen vuokraaminen. Erittäin tapauskohtaisia ratkaisuja joitten luovimininen on tuttua meille alan ammattilaisille mutta mahdotonta tarkemmin kuvailla näin lyhyeen kirjoitelmaan. Joka tapauksessa; vaikka et voisikaan omiin nimiisi asuntoa ostaa, voidaan sinulle räätälöidä ratkaisu jolla sijoituksesi on turvattu. (Kysy meiltä lisää näistä.)
Varat asunnon ostoon tulee ulkomaalaisen tuoda ulkoa, ja ulkomaisena valuuttana, ja käytännössä ainoa käytännön keino tuoda valuuttaa, on siirtää se pankin kautta ulkomaiselta tililtä thaimaalaiselle tilille. (Tämä todistettavuus on siis tarpeellista vain jos kiinteistöä rekisteröidään ulkomaisen omalle nimelle.) Varat voi toki myös tuoda käteisenä sillä Thaimaahan käteisen tuonnille ei ole mitään rajoituksia. Tällöin todisteeksi käy tullin kirjoittama kaavake jonka saa punaista linjaa käyttäen. Erittäin tärkeää on että lähettävä osapuoli, rahansiirron yhteyteen, liittää tiedonannon siitä mihin tarkoitukseen varat siirretään, englanniksi. Esimerkiksi ”For purchase of a condominium unit in Thailand.” Pidä huoli että sinulle jää maksusta kuitti jossa näkyy lähettäjän tiedot, vastaanottajan tiedot, summa EUROINA (jos siis lähetät EMU-maasta) sekä yllä mainittu tiedonanto. Mikäli sinulla on vakituinen asuinpaikkaoikeus Thaimaassa (Permanent Residency) niin et tarvitse varainsiirron todistuksia. Sama oikeus myös niille joilla on maanomistuslain kautta oikeus maanomistukseen esimerkiski BOI:n hyväksymän huomattavan sijoutuksen johdosta. (Lue artikkeli ”Ulkomaalaisen maanomistuksesta Thaimaassa”.)
Kun varat saapuvat Thai-pankkiin, tarvitset heiltä todistuksen asiasta; (Foreign Exchange Transfer Form), jolla pankki vahvistaa nämä varat tulleen ulkomailta ja että ne on ilmoitettu saapuneeksi asunnon ostoa varten. ILMAN TÄLLÄISTÄ TODISTUSTA EI MAAREKISTERIVIRANOMAINEN HYVÄKSY ASUNNON REKISTERÖINTIÄ NIMIISI!
Ennen vuotta 2019 nämä varat voitiin tuoda määrittelemättä niitten käyttökohdetta; eli mihin kiinteistöön ne käytetään. Mutta nykyään varat pitää jo lähettäessä korvamerkitä käytettäviksi juuri sen numeroiseen asuntoon.
Kiinteistökaupoista tulee maksaa vero Thaimaassa ja sinun on se syytä tietää. Lasku verosta sälytetään monesti uunotettavalle ostajalle. Erilaisia veroja maksavat kuitenkin niin ostaja kuin myyjä; uudiskohteessa lähes kaiken pitäisi maksaa rakennuttaja. Ostaja siirtomaksuna kiinteistön nimiinsä rekisteröinnin yhteydessä, ja myyjä myöhemmin mahdollisesta voitosta. Nyrkkisääntönä on että siirtovero on korkeintaan noin 6,3 % verotusarvosta, ja myyjän osuus on maksaa voitostaan 30% mutta tätä voittoa ei tietenkään yleensä ole sillä kukas sitä nyt voittoa kiinteistökaupoilla... (Tai ainakaan sitä ei muisteta verottajalle mainita:-) Huhtikuun alussa 2008 tuli siirtomaksuja helpottava alennus valtiovarainministeriöltä, joka oli osa talouden elvyttämispakettia. Tämä poistui 28.3.2009, sai tilapäistä jatkoa, ja taas poistui. Tällä uudella sotilashallituksella ei tätä kirjoittaessa ole ollut intressiä kajota näihin asioihin.
Tämän siirtomaksun suuruuden voi selvittää valtiovarainministeriön palvelusta, tai maarekisteriltä, ilman velvoitteita ennen kaupan tekoa. (Tässä Hans Lankari avustaa mielellään ja tämä on erittäin kohtuuhintainen palvelu.)
Viisasta on myös kaikissa käänteissä aina otattaa itsellesi vähintään yksi valokopio joka ainoasta asiaan liittyvästä paperista. Ei olisi nimittäin ensimmäinen kerta kun Thaimaassa katoaa paperi...
Haluan muistuttaa kaikkia että tämän kirjoittamani artikkelin informaatio on jokaisen vapaassa käytössä. Sen sijaan artikkelin lainaaminen sellaisenaan, edes osittain, velvoittaa lainaajan selkeästi ilmoittamaan alkuperäisen kirjoittajan ja mistä lainaus on lainattu.
Kirjoittaja haluaa muistuttaa, että kaikki tässä artikkelissa annettu informaatio on vain suuntaa antavaa, eikä kenenkään pidä vain näitten tietojen perusteella tehdä mitään toimintapäätöstä. Lukijan on ehdottomasti käännyttävä asiassa lakiasiantoimiston tai kiinteistönvälittäjän puoleen, eikä tämän artikkelin kirjoittaja ota mitään vastuuta mistään vahingosta.
Hans Lankari on sinut niin maarekisterilain, verolakien kuin asunto-osakeyhtiölakien kanssa, ja on jokaisen suomalaisen asiakkaan käytettävissä näissä asioissa. Hinnoittelumme toimii joko konsultaatiopalveluna puhelimitse, Skypellä, asiakkaan luona tai toimitiloissamme, tai erikseen sovittuna pakettihintana koko asian hoidosta, jolloin asiaan sisällytetään myös asiakirjojen laatiminen ja mahdolliset kielenkäännökset. Kysy tapauskohtainen tarjouksemme sillä tarjouksen kysyminen on ilmaista eikä edellytä mitään sitoutumista.
Varmaa on että palvelumme hinta on halvempi kuin se menetys mikä tulee jos asia menee mitään tarkistelematta pieleen.
